העברת כסף לחו"ל לקניית דירה

מצאתם את דירת ההשקעה המושלמת בחו"ל, החוזה כמעט חתום, ועכשיו ניצבת השאלה המרכזית: איך מעבירים סכום כסף גדול למדינה אחרת בצורה בטוחה, חוקית ועם מינימום עמלות? התהליך, שעלול להיראות מאיים בגלל רגולציה וחשש מ"הלבנת הון", הוא למעשה פשוט למדי כאשר משתמשים בכלים הנכונים. במדריך זה נפרט שלב אחר שלב את כל מה שצריך לדעת על העברת כסף לחו"ל לרכישת דירה,  נבין את משמעות הרגולציה המקומית והבינלאומית (CRS, FATCA), ונשווה בין הבנקים המסורתיים לבין הפתרונות המתקדמים בשוק שיכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים וניתן לכם את "טיפ הזהב" להימנעות מניכוי מס מיותר.

סקירה מהירה: 3 הנתיבים להעברת הכסף

לפני שנצלול לפרטים, הנה השוואה מהירה שתעזור לכם להתמצא:

השיטות להעברת כסף לקניית דירה בחו"ל

הנתיב המסורתי: העברה בנקאית בינלאומית (SWIFT)

זוהי הדרך הקלאסית. אתם ניגשים לבנק שלכם בישראל ומבצעים העברה ישירות לחשבון המוכר בחו"ל.

• היתרון: המערכת מוכרת.
• החיסרון הכלכלי: הבנקים גובים "מרווח המרה" גבוה מאוד. שער החליפין שתקבלו יהיה פחות טוב משמעותית מהשער היציג, ובסכומים של רכישת דירה מדובר בהפסד של אלפי שקלים.
• החיסרון הבירוקרטי: הבנקים נוטים להקשות עם דרישות מסמכים ולעיתים מעכבים העברות בגלל נהלי ציות נוקשים

הנתיב החכם: חברות פינטק וגופים מוסדיים

בשנים האחרונות שוק המט"ח נפתח לתחרות. גופים בעלי רישיון מורחב מרשות שוק ההון מציעים אלטרנטיבה זולה ויעילה. הנה השחקנים המרכזיים שבדקנו:

• Covercy (קוברסי) ואלטשולר שחם: מתמחים בעסקאות נדל"ן ומכירים את הדרישות הייחודיות של העברות לנאמנות או לקבלנים בחו"ל.
• ClearShift (קלירשיפט) ו-Okoora (אוקורה): מציעות שקיפות גבוהה בעמלות, מערכות דיגיטליות נוחות לניהול המרה, ואפשרות לקיבוע שערים.
• Wise (לשעבר TransferWise): פתרון בינלאומי מעולה, מתאים לעיתים קרובות לסכומים קטנים יותר או לתשלומים נלווים.

למה זה משתלם? החיסכון יכול להגיע לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים בעסקת נדל"ן בודדת, והתהליך כולו (כולל זיהוי הלקוח) מתבצע לרוב בדיגיטל.

הנתיב האסטרטגי: פתיחת חשבון בנק מקומי בחו"ל

עבור משקיעים שרוכשים יותר מנכס אחד או מתכננים לנהל את הנכס באופן שוטף, פתיחת חשבון בנק במדינת היעד היא מהלך אסטרטגי.

יתרונות:

• ניהול השקעה יעיל: כל ההכנסות מהשכרת הדירה נכנסות ישירות לחשבון המקומי, וממנו ניתן לשלם הוצאות (תחזוקה, מיסים מקומיים) ללא צורך בהמרות מט"ח חוזרות.
• שליטה מלאה: מאפשר גמישות וניהול פיננסי מלא במדינת ההשקעה.

חסרונות:

• תהליך מורכב: לרוב דורש נוכחות פיזית במדינה, התמודדות עם בירוקרטיה מקומית, ולעיתים קרובות תרגום מסמכים נוטריוני וקבלת חותמת אפוסטיל.
• עלויות פתיחה וניהול: ייתכנו עלויות הקשורות בפתיחת החשבון ותחזוקתו.

אילו מסמכים תצטרכו להכין מראש?

כל גוף פיננסי שתעבדו איתו מחויב על פי חוק לאיסור הלבנת הון לדרוש מכם מסמכים. הכנתם מראש תזרז משמעותית את התהליך:

• מסמכים הקשורים לעסקה: הסכם רכישה או זיכרון דברים חתום. זהו המסמך המרכזי שמוכיח את מטרת ההעברה.
• מסמכי זיהוי: תעודת זהות ודרכון ישראלי בתוקף.
• הוכחת מקור הכספים (Source of Funds): המסמך החשוב ביותר מבחינת הבנק. עליכם להוכיח מהיכן הגיע הכסף. דוגמאות:
• דפי חשבון עו"ש המראים צבירת חסכונות.
• אישור על קבלת ירושה.
• חוזה מכירת נכס אחר בישראל.
• אישור על לקיחת הלוואת משכנתא.
• אישור על פדיון קרן השתלמות או קופת גמל.
• טפסים ואישורים נוספים: טופס 2513/2 (הצהרה על העברת כספים לתושב חוץ), וטפסים פנימיים של הבנק או חברת הפינטק.

חשוב לדעת, הדרישות עלולות להשתנות מעת לעת חשוב לבדוק ולהתכונן מראש שמבצעים העברה גדולה.

עשוי לעניין אותך גם

• העברת כספי ירושה מחו"ל לישראל

הטיפ של המקצוענים: איך להימנע מניכוי מס במקור? ("המסלול הירוק")

כאן נופלים משקיעים רבים. כברירת מחדל, לפי סעיף 170(א) לפקודת מס הכנסה, בעת תשלום לתושב חוץ, הבנק עשוי לדרוש ניכוי מס במקור של 25% מסכום ההעברה, אלא אם תמציאו אישור מפקיד שומה.
איך נמנעים מזה? בעזרת "המסלול הירוק"
הבנקים וחברות הפינטק (כמו קוברסי ואלטשולר) עובדים לפי נהלים שמאפשרים פטור מניכוי מס במקור בהתקיים תנאים מסוימים, ללא צורך לרוץ למס הכנסה:

1. השקעה בנדל"ן (קוד 02): אם מטרת ההעברה היא רכישת נדל"ן, יש לסמן את ההעברה תחת קוד סוג תשלום 02.
   >>  מה נדרש מכם? להציג חוזה רכישה חתום ולמלא הצהרה בטופס 2513/2 (רוב החברות הדיגיטליות מטמיעות את הטופס בתהליך ההעברה).
2. תשלום לנותני שירותים בחו"ל (עו"ד, מתווך): אם אתם משלמים לעורך דין מקומי שלא שהה בישראל, והסכום נמוך מ-250,000 דולר בשנה, אתם זכאים לפטור מניכוי מס במקור (בכפוף להצהרה בטופס סמ/114 שהשירות ניתן כולו בחו"ל).
3. דיווח שנתי (חוק ה-500 אלף): שימו לב – גם אם קיבלתם פטור מניכוי מס במקור (בעת ההעברה), חוקי המס החדשים קובעים כי יחיד שהעביר לחו"ל מעל 500,000 ₪ במצטבר בתוך 12 חודשים, חייב להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה (טופס 1301), גם אם הוא שכיר.

חוקים, תקנות ורגולציה בהעברת כספים לחו"ל לקניית דירה

כאשר רוכשים נדל"ן בחו"ל, חובה להכיר את הרגולציה. כשמעבירים כסף לחו"ל, יש לדווח לרשויות המס בישראל. הדיווחים הללו נועדו בראש ובראשונה למנוע עבירות על חוק איסור הלבנת הון. החוקים שנחקקו בישראל נועדו למנוע שימוש במערכת הפיננסית להסתרת הכנסות ממקורות פליליים, כגון סחר לא חוקי, השתמטות מתשלום מס, הונאה, סחיטה ועוד. לכן, כל הגופים הפיננסיים, בין אם מדובר בבנקים ובין אם בחברות הפינטק מחוייבים לדווח על פעולות חשודות. כשמעבירים סכומים גדולים (כמו ברכישת דירה), הבנקים והחברות דורשים מסמכים כדי לאמת את מקור הכסף ולוודא שאין בעיה חוקית עם הכסף המועבר.

מה זה CRS ו-FATCA? (חילופי מידע אוטומטיים)

אל תבנו על "סודיות בנקאית" בחו"ל. הרשויות בישראל ובעולם פועלות תחת תקנים בינלאומיים לאכיפת מס:

1. תקן CRS (Common Reporting Standard): סטנדרט בינלאומי שפותח על ידי ה-OECD. התקן מטיל על מוסדות פיננסיים (בנקים בחו"ל) חובה לאסוף מידע על חשבונות פיננסיים של תושבים זרים (כלומר – אתם) ולהעבירו באופן אוטומטי לרשויות המס במדינת המוצא של אותם תושבים (ישראל). מטרתו קידום שיתוף פעולה בינלאומי במאבק בהון השחור והתחמקות ממס. (ניתן לקרוא עוד על התקן באתר של משרד האוצר: כאן)
2. תקן FATCA: התקן המקביל הקבוע בין ישראל לארה"ב. משמעותו זהה: העברת מידע הדדית על נכסים וחשבונות. (עוד על התקן ניתן לקרוא באתר משרד האוצר: כאן).

האם יש מגבלת סכום בהעברת כסף לחו"ל?

התשובה היא לא. אין היום מגבלת סכום חוקית בהעברה לחו"ל. יכול להיות שיש חברות פרטיות שמגבילות את הסכום משיקולי ניהול סיכונים פנימיים, אבל במסגרת החוק ניתן להעביר כל סכום (בכפוף לאימות מקור הכספים).

שימו לב: חובת הדיווח (חוק ה-500,000 ₪)

למרות שאין מגבלה על הסכום, יש חובת דיווח. לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, יחיד תושב ישראל שהעביר לחו"ל 500,000 ₪ או יותר בתוך 12 חודשים – חייב להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה (גם אם הוא שכיר שבדרך כלל פטור מכך).

מהן העמלות והוצאות בהעברת כסף לחו"ל לרכישת נדל"ן?

העברת כספים לחו"ל לצורך רכישת נדל"ן כרוכה במגוון עמלות והוצאות. חשוב לדעת אותן מראש כדי לתכנן את התקציב בצורה נכונה. הנה פירוט העמלות הנפוצות:

1. עמלת המרה (שער חליפין): בעת המרת השקלים למטבע החוץ, הבנק יגבה עמלה על ההמרה. מעבר לעמלה המוצהרת, ישנו "מרווח שער" (Spread) פער גדול בין השער היציג לשער שהבנק מוכר לכם. בבנקים הפער הזה יקר מאוד.
   • חשוב לבדוק: האם ההמרה מתבצעת לפי שער יציג? שער מכירה? בחברות כמו ClearShift או Okoora, המרווח הזה מצומצם דרמטית.
2. עמלת העברה (עמלת שורה): הבנקים גובים עמלה קבועה על עצם ביצוע העברת הכסף. גם עמלה זו משתנה בין הבנקים ובין סכום ההעברה.
3. עמלת בנקים קורספונדנטים: לעיתים, הבנקים עובדים עם בנקים מתווכים בחו"ל כדי לבצע את ההעברה. בנקים אלו עשויים לגבות עמלה נוספת ("גזירת קופון" בדרך) שעלולה להפתיע אתכם בסכום הסופי שיגיע למוכר.
4. עמלת פעולה: בהרבה בנקים על כל פעולה ישנה עמלה, אומנם היא לרוב קטנה אך היא גם מצטרפת לחלק מההוצאות.

טיפ לחיסכון: אם תשתמשו בשירותים של החברות שעובדות עם דינרוס (כמוזכר לעיל), תוכלו לחסוך הרבה מהעמלות הללו ולקבל ודאות לגבי הסכום הסופי.

תהליך העברת כספים לחו"ל למטרת השקעת נדל"ן: צעד אחר צעד

כדי שהכסף יגיע ליעד בלי עיכובים של מחלקות ציות (Compliance), הכינו את הניירת מראש:

שלב 1: הכנת מסמכים ("תיק משקיע")

כל גוף פיננסי מפוקח (בנק או חברת פינטק) מחויב לדרוש מכם:

• הסכם רכישה: או זיכרון דברים חתום (הוכחת מטרת העסקה).
• מסמכי זיהוי: תעודת זהות ודרכון בתוקף.
• הוכחת מקור הכספים (Source of Funds): זהו המסמך הקריטי ביותר. עליכם להוכיח שהכסף "לבן". דוגמאות: דפי חשבון עו"ש (חסכונות), אישור מכירת דירה בארץ, מסמכי ירושה, או אישור הלוואת משכנתא.

שלב 2: פתיחת חשבון וביצוע העברה

לאחר השוואה ובחירת הגוף המבצע (Okoora, ClearShift וכו'):
נרשמים לשירות הדיגיטלי.
מעלים את המסמכים.
מקבעים את שער המטבע (ניתן "לנעול" שער ברגע שהוא אטרקטיבי עבורכם).
מעבירים את השקלים לחשבון החברה בישראל.

שלב 3: אישור ובקרה

החברה תעביר את המט"ח לחשבון המוכר (או הנאמנות) בחו"ל. ודאו שקיבלתם אסמכתת SWIFT רשמית. שמרו אותה! תזדקקו לה בעתיד לחישוב מס שבח בעת מכירת הנכס.

סיכונים וביטחונות בהעברת כסף לחו"ל לקניית דירה

כשאתם מבצעים העברת כסף גדולה, בכל מצב, חשוב לוודא לאן הכסף מועבר. חשוב להקפיד לבדוק את כל הפרטים ולראות שאין טעות כלשהי באחד מהנתונים של החשבון אליו הכסף מועבר.חשוב לעשות בדיקה קפדנית על המוכר ועל הנכס. ודאו כי המוכר הוא בעל הנכס וכי אין עליו עיקולים או חובות. ניתן ברוב המקרים לבצע זאת בעזרת עו"ד מקומי. זה יתרון גדול לקחת עו"ד שייצג אתכם בהליך כזה, גם אם קניתם מול חברה ישראלית, עדיף תמיד לשכור שירותים של עו"ד שאתם בחרתם ולא הגיע אליכם במסגרת אותה עסקה שקניתם בה את הנכס.

במקרים מסויימים אפשר להשתמש בשירותים של עו"ד נאמן לכסף, שמוודא שהנכס נרשם על שמכם ואין כל בעיה משפטית עם הנכס, רק לאחר הרישום הכסף מועבר למוכר. העבירו את הכסף רק עם חברה מוכרת וגדולה שיש לה שם ומוניטין רציני.

טיפים אחרונים להעברת כסף לחו"ל לקניית דירה בצורה חכמה ובטוחה:

• בדקו מה האפשרות הכי נוחה ומשתלמת להעברת הכסף, השוו את העמלות והחברות שמבצעות העברות כספים לחו"ל ומצאו את זו שהכי נוחה לכם.
• בדקו את המסגרת החוקית בכל מדינה שעליה נוגעת רכישת הנדל"ן או העברת הכסף.
• התייעצו עם מומחים כמו עורך דין, רו"ח או יועצים פיננסים.
• אספו את כל המסמכים הרלוונטים ובדקו איזה מסמכים נדרשים מרשויות המס הרלוונטיות.

רוצים לחסוך בעמלות ההמרה והעברה? לחצו כאן לקבלת הצעה מותאמת אישית >>

שאלות נפוצות 

האם אפשר להוציא מזומן מישראל כדי לשלם על הדירה?

החוק מתיר להוציא מישראל עד 50,000 ש"ח במזומן ללא חובת דיווח. כל סכום מעבר לכך מחייב הצהרה במכס. בהתחשב במחירי הדירות, זוהי אופציה לא ריאלית ולא מומלצת.

כמה זמן לוקח לכסף להגיע?

דרך הבנקים, התהליך אורך בין 2 ל-5 ימי עסקים. דרך חברות פינטק, התהליך לרוב מהיר יותר, בין 1 ל-3 ימי עסקים.

איך מבטיחים שהכסף לא ילך לאיבוד?

הדרך הבטוחה ביותר היא להעביר את הכסף לחשבון נאמנות של עורך דין או נוטריון במדינת היעד. הכסף ישוחרר למוכר רק לאחר שהבעלות על הנכס נרשמה על שמכם.